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自然人出租房产的税税处理

例:2016年7月11日李强(非个体户)将自己的住房出租给王慧玲用于居住,月租金3000元,并预先收取了6个月的租金,共计18000元。问题1:请问李强应如何计算增值税?税法规定:自然人(不含个体户xe)出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额:出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。李强当月应纳增值税=18000÷(1+5%)×1.5%=257.14(元)问题2:自然人(不含个体户)出租房屋可否享受小微企业免税政策?税法规定:自然人(不含个体户)采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。问题3:自然人(不含个体户)出租房屋应如何确定纳税地点并开具增值税发票?税法规定:自然人(不含个体户)应向不动产所在地主管地税机关申报纳税;自然人(不含个体户)出租不动产,承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票或代开增值税普通发票。问题4:出租住房的行为,除了缴纳增值税以外,还需缴纳哪些税?1.印花税。纳税人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;出租、承租非住房,针对租赁合同,须按印花税经济合同税目,按1‰要缴纳印花税;2.城建税、教育费附加和地方教育费附加。纳税人只要缴纳增值税,必然会涉及缴纳该类附加税费。3.个人所得税。个人出租房屋,月租金收入在4000元以下的,应按月租金扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;月租金在4000以上的,应按月租金扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税,出租非住房的适用税率为20%;出租住房适用税率为10%。4.房产税。对个人出租住房,按租金的4%征收房产税;出租非住房,按租金的12%征收房产税。5.城镇土地使用税。对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。”

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